Vous avez fait un investissement locatif ou envisager d’en faire un. Chaque investissement, boursier, immobilier,… comporte un risque. En immobilier, le risque principal reste le locataire indélicat qui ne paye plus ses loyers. Afin de limiter ce risque, il convient d’être informé et de se former à l’investissement immobilier.
Location : quelles démarches pour gérer un mauvais payeur ?
Le recouvrement d’un loyer est délicat à négocier en tant que bailleur. Lorsque les locataires sont de bons payeurs, il n’existe pas de véritables soucis pour le propriétaire.
À l’inverse, les choses ont tendance à se corser quand certains évènements dépourvus de sa volonté impactent sa finance. Malgré le fait que vous voulez expulser directement la personne, les lois en vigueur empêchent cette mesure drastique.
Cela ne signifie pas pour autant que vous n’y aurez pas recours. Elle sera entreprise en fonction de plusieurs cas de figure.
Les solutions à l’amiable pour recouvrer un loyer
Un locataire est indélicat lorsqu’il n’a pas payé son loyer durant 3 mois consécutifs.
Il est donc utile d’attendre ce délai avant d’aviser l’instance supérieure. Entre ce laps temps, vous devriez relancer le preneur avec un appel téléphonique, email voire une lettre de mise en demeure.
Le locataire peut venir parler directement avec le propriétaire en évoquant les problèmes dont il fait face.
Deux solutions sont envisageables:
- Soit vous fixez ensemble un échéancier. Cela demande néanmoins de l’empathie de votre part.
- Soit, vous décidez de négocier l’étalement des arriérés. Dans cette démarche, vous devriez envoyer un courrier recommandé. Pour s’assurer qu’il a reçu la lettre, le papier sera accompagné d’un accusé de réception. Après la négociation, les deux parties consentiront au fractionnement des dettes sur plusieurs mois. Cette solution est appelée plan d’épurement. Attention, il faut stipuler l’existence de l’accord dans un contrat écrit.
Que savoir sur l’échelonnement des loyers ?
Après que l’occupant ait accepté d’absoudre ses créances, il n’existe plus de recours à entreprendre qu’après l’échéance convenue.
Pour ce faire, le locataire enverra une requête auprès du propriétaire. Le locataire veillera à intégrer dans le document le protocole de paiement qu’il serait en mesure de verser. Il mettra également la date de la première et fin de l’appointement.
Il n’existe aucune mention légale en ce qui concerne le montant minimum que le locataire est autorisé à verser. Vous recevrez aussi diverses pièces jointes comme les fiches de paie, les preuves de la difficulté financière.
Au cours du règlement partiel, le locataire peut à nouveau être touché par un manque de trésorerie. Il pourrait alors déposer un dossier de surendettement à la banque de France. À cet effet, un report est permis.
Que se passe-t-il si le locataire n’a pas répondu ?
La plupart des bailleurs choisissent les achèvements à l’amiable en première intention.
La raison est que les démarches juridiques sont chronophages et coûteuses.
Un locataire peut délibérément ignorer la mise en demeure sachant qu’il dispose de huit jours pour établir le contact avec le possesseur.
En omettant ce détail, il peut encourir à d’autres types de poursuites. Le propriétaire adressera un commandement de payer.
Pour la réalisation de cette opération, il doit faire appel à un huissier de justice après avoir dressé le bilan des dettes non échues.
Si l’hôte persiste à ne pas payer son dû après deux mois, il pourra être expulsé à une seule condition. Le contrat de bail doit comporter une clause résolutoire.
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La convention prévoit la rupture automatique du contrat après deux mois de non-acquittement des loyers.
À noter que vous ne pouvez pas vous charger de l’expulsion directement. Il faut en amont édifier un dossier de saisine provenant d’un juge référé.
Après constatation des faits, il va rédiger un ordre d’expulsion. L’huissier reprendra alors le relais pour la suite des évènements.
Quel est le pouvoir de la justice en cas de loyer impayé?
Il est bon de savoir qu’un juge a le pouvoir d’octroyer du temps supplémentaire aux métayers. Le cas peut se présenter quand il est tranché financièrement solvable.
La clause résolutoire n’aura donc aucun effet durant la rallonge. Tous les propriétaires ne sont pas toujours méticuleux en veillant à intégrer ce dispositif dans le contrat de bail.
Ils devront alors se tourner auprès des huissiers afin qu’ils puissent assigner le loueur devant le tribunal. L’objectif sera à ce moment la résiliation du contrat de bail qui s’ensuivra par l’expulsion du locataire. Un huissier se verra accompagné d’un commandement de quitter les lieux qu’il montrera au locataire.
Et si le locataire quitte les lieux immédiatement ?
Après la réception du commandement de quitter les lieux, il disposera de deux mois pour préparer son déménagement.
Mais, il aura encore le droit de demander un délai supplémentaire auprès du juge quant à l’exécution de la décision. Il peut par exemple mettre en avant sa situation familiale.
Selon ses arguments de défense, le tribunal est apte à repousser l’exclusion à 3 mois ou 3 ans. Tout va enchaîner par le critère de l’âge ou son état de santé.
Quels sont les risques?
Vous pourriez donc héberger gratuitement la personne pendant plusieurs mois.
Il est donc judicieux d’envisager la clause résolutoire en transcrivant l’avenant. Vous devriez aussi prendre en considération la situation de vos locataires avant de signer un contrat de bail. Voici quelques éléments qu’il est conseillé d’observer.
Il a des enfants ou non, quel âge a-t-il ? La procédure d’expulsion est délicate puisque vous risquez une amende voire un emprisonnement sans suivre les voies légales. Ces mesures découlent de la loi ALUR. Il est par ailleurs interdit de procéder au bannissement durant la trêve hivernale.
Quand est-ce que l’assurance loyers impayés intervient ?
Lors des négociations de louage, il arrive que le loueur demande à l’hôte de trouver un tiers garant.
Il peut alors faire appel à une personne physique ou à un dispositif appelé action logement.
Pour ce dernier cas, il faut évoquer le terme garantie visale.
Elle est accessible uniquement à certains profils. Exemple, étudiant ou un salarié en CDI de moins de 30 ans. D’autres conditions d’éligibilités devront être respectées pour en bénéficier.
L’action logement rembourse 36 mois de mensualité ainsi que les charges locatives. Le locataire rétrocédera par la suite l’organisme.
Une dernière option subsiste, il s’agit de la souscription à une assurance garantie des loyers impayés. Elle prendre en main même les charges et les taxes.
Peu importe l’option sélectionnée, le cautionnaire sera sommé de s’acquitter des impayés en cas de défaillance du locataire. Vous devez donc contacter l’une de ses entités en priorité s’ils existaient.
Que faire en cas d’impayé lorsqu’une partie du loyer est réglé par l’aide allocation logement ?
Les ménages à faibles revenus peuvent accéder à l’aide de l’état appelé aide personnel au logement.
La contribution financière est destinée exclusivement pour des accédants à la propriété et les personnes aux statuts de locataire.
Le montant est versé mensuellement aux ménages éligibles. Quand vous louez à un profil qui jouit d’un tel appui, vous pouvez établir le contact avec la CAF (caisse d’allocation familiale).
La CAF verse-t-elle la part du loyer au propriétaire?
Oui, la somme sera alors reversée à votre nom. Ceci dit, il est primordial d’informer l’instance de la situation dès le troisième mois. Le CAF va alors solliciter la rédaction d’un plan d’apurement entre les deux protagonistes. En cas de non-respect, il suspendra l’aide au logement. Au contraire, il s’assurera de la bonne exécution du plan tous les 6 mois.
Combien d’années sont nécessaires pour aboutir à la phase d’expulsion ?
Après un commandement de payer, le locataire peut régler le montant intégral. L’incident est considéré comme résolu. Sinon, il est concevable de lancer une procédure d’assignation. Vous perdrez entre 2 et 6 mois avant la convocation devant le juge.
Le verdict sera rendu sous ce même délai. Il est déjà possible de compter entre 4 et 12 mois pour ces deux instructions. Si le juge décidait d’accorder un délai supplémentaire, il est probable d’attendre quelques années.
Que se passe-t-il après la visite de l’huissier?
Après la visite de l’huissier, l’occupant peut méconnaitre la décision du tribunal. Il faut donc appeler les forces publiques. Toutefois, la démarche est attardée jusqu’à 2 mois.
À noter que l’huissier sera celui qui fera la demande auprès de la préfecture. Le propriétaire a droit un dédommagement de l’État le temps de préparer les paperasses.
L’administration va indemniser le bailleur jusqu’à l’obtention de l’autorisation de la préfecture. Au vu de ses informations, vous pourriez perdre 2 ans à 5 ans avant de pouvoir déloger un hôte.
Quel organisme peut aider dans la requête contre le loyer impayé?
Une société de recouvrement peut emmener le commandement de payer chez le locataire. L’entreprise substituera donc l’huissier.
Elle pourra pareillement aider le propriétaire dans toutes les procédures à entreprendre. Vous avez aussi le droit d’appeler l’Anil ou l’agence nationale pour l’information logement.
Un conseiller juriste expliquera les étapes ou les choses que vous pouvez faire.
Pour conclure
Afin d’éviter tous risques d’impayés lorsque vous êtes propriétaires bailleurs, il convient donc de faire une sélection drastique des locataires que vous mettez en place.
Il est également prudent de se prémunir contre ces risques en demandant un garant solide ou la garantie visale si le locataire est éligible.
Vous pouvez également souscrire une GLI (garantie de loyer impayé).
Si un souci d’impayé survient, prenez contact au plus tôt avec le locataire indélicat afin de trouver une solution rapide. Ne laissez surtout pas le déficit se creuser.